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恭喜發財 開工大吉

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年初五祝各位打工仔開工大吉,讀者們新一年身體健康、心想事成!

做生意的老闆們貨如輪轉,生意興隆!

息魔收息收到盤滿砵滿,被動收入創新高!

四方股壇專家財息兼收,波幅增加賺大錢!

各位大地主的物業估價水漲船高,轉按加按再投資,食盡息差無得輸!

最後,無論用咩方法搵錢都好,最緊要賺到自由,下年有權選擇返唔返工,時間留返畀屋企人同自己!

恭喜恭喜!

2018狗年展望

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2018年已過了一個多月,今年金融市場的方向已頗明顯,可以著手部署了。

1. 美國國債

十年期美國國債孽息率已大幅升破被公認為重要界線的2.6%,日前已達2.9%,抽升幅度之急令人咋舌。很多收息資產甚至股市都會以此資產作為Benchmark或Benchmark的一部分,有些公司的盈利或估值則與中長期無風險回報掛勾,因此十年債息抽升引發市場波動實乃遲早的事。筆者相信,近日美股大跌只是戲院失火的火警演習而已。

預期十年期美債息率會會反覆上升,很快便會升至或極接近3%,年中目標3.2%。

2. 美元

美元在一月突然起勢狂跌,惟筆者對匯市極不靈敏,甫進場便交了學費,沽空CHF一役在混亂中宣布投降,損失約2.3%。

筆者沽空原本的目的是長遠計節省季季上升的美元負債成本,但無考慮過美聯儲一邊加息縮表、美元一邊下跌的可能性,而且跌勢之急令筆者瞠目結舌。雖然投入資金不多,但畢竟是試驗性質,選了一個最差的時機開始試驗,惟有忍痛暫緩計劃。投降後,美元續挫4%後見短期底。

由於市場早已price in 美聯儲全年加息三次的預期,雖然經濟數據理想,筆者認為美聯儲仍未敢貿然大幅加息,因此預期美元中長線仍處弱勢

3. 股市

全球股市在一月狂歡,恒指勁升11%後回落,美股走勢亦差不多,兩者皆已回落超過10%,幅度之大堪比一次牛四調整(牛五放煙花)。領先指標DJUA早於十一月中見頂,累計下跌16%,差不多跌至兩年低位。上星期一港股仍有很多人撈貨,其後已反彈乏力,波幅擴大、人心虛怯。

無論美股定港股,今年是企業盈利破頂年,如捱得過這一關,三月起或會展開新一輪升浪,甚至可能出現「大跌前的煙花」。

4. 房地產信托 (REIT)

如無意外,今年是REIT投資者艱苦的一年。一月看似仍強勢,卻是強弩之末,領展從高位回落14%,如前文《領展賣產之我見》所述,策略重估的戲碼和持續的回購並未能成為價格的催化劑。At the end of the day,REIT的估值要靠DPU支撐,去年REIT大升30-40%,DPU不可能跟得上,估值升至顛峰(滾動息率跌穿3.3%)後無可避免要有些調整才能吸引投資者再度出手。

筆者並不鼓勵REIT投資者依靠估值去離場,自己持貨不足以致Endowment effect相對較弱,出售乃為投機,巧遇股災也是幸運而已。畢竟筆者最終都是靠收息糊口,等估值吸引,筆者必定重投823懷抱。重倉的M…

神書分享:土地政策

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《置業策略》用土地管治社會

如果認為香港政府的高地價政策純為了經濟效益,也未免太看輕香港政府旳管治技巧了。

[筆者:這裡指1997年回歸前的港英政府,現時特區政府只是蕭規曹隨而已。]

土地的分配制度和措施,本來就會構成不同的社會意識形態和社會狀況,並由此衍生不同的社會階級。

從這個角度看,香港政府的高地價政策,使大部分小市民產生追逐改善屋住環境的慾望,使土地成為眾人期待的寶貴資源,完全有利於管治社會。

小市民要申請公屋或居屋,必須經過嚴格的甄選程序和長久的輪候[筆者:多得某些人,現在是無了期的輪候;小市民若要擁有一層私人樓宇,又必須向銀行借大筆金錢,每月花部分收入作還款,還款期動輒三十年。而且最重要的是,小市民若肯跟隨這個遊戲規則,他們便有機會得到居所;當自身的財務狀況改善時,更可以擁有私樓,甚至換到更優質的居所或更上一層樓。

全香港居住在公共房屋的居民,超過340萬人,而住在中小型住宅的居民,亦有約310萬人,即佔了全港九成人口。他們其中的大部分人,若要擁有土地,便得遵守香港政府訂下來的遊戲規則--高地價、貴樓、長期負擔。

[筆者:根據差餉物業估價署的定義,A/B類房屋面積不多於59.9平方米,可視為中小型住宅。]

從這點看來,香港政府是沒有理由不維持高地價政策的。

《置業策略》高地價政策不變

一個社會裡面,若很多人都在渴求得到土地,而且經過辛勞奮鬥便可以得到,而在得到過程中又要千方百計保有土地(例如賺錢供樓),社會便會產生保守意識,使社會存有內在的穩定力量,這個社會便會有希望。而那些擁有土地的人,更會傾力支持政府維持建制,因為他們得到土地的過程十分艱苦,恐怕一下子失去。

[筆者:穩定力量只是有利擁有資產的人,非既得利益者並非單單辛勞奮鬥便能加入此遊戲,筆者認為他們失去希望是可以理解的。然而,作者寫的卻是鐵一般的事實。]

香港前途問題的浮現,相應產生了一個財富和土地大轉移現象。

樓市熾熱,正是一種亂世中能得到資財土地的象徵。土地變成火棒,誰可擁有,誰可平安拿走,誰能是能者。這雖然對香港政府的建制有所挑戰,但也無形中使土地更加矜貴。只要樓市不過火,沒有造成社會騷動,政府便不會全力制止或干涉。

如果從香港政府的土地政策來看,買樓者應該明白,除了發生重大社會危機,高地價政策不會輕易改變。樓宇只有越來越貴,即使金融體系受到衝擊,亦會大漲小回,甚難大跌。

而前途死線之外呢?難…

給十年前的我

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剛過去的週末,筆者不幸地在醫院度過,原因和十年多前、2007年10月港股不斷破頂之際一樣,都是中了「原發自發性氣胸」,不同的是上次中左肺、今次中右肺(好似新盤名:中左 ● 右中)。

這種「疾病」源自肺部和胸膜上一些天生較為脆弱的地方,不知何故突然「爆裂」,醫學上沒有明顯的原因能誘發,也難以預防。但是,醫學數據顯示它較大機率發生在具以下表徵的人身上:

1) 男士 (發病率較女士高5倍)
2) 年青 (通常發病年齡在15-30)
3) 高
4) 瘦
5) 有家族病史
6) 有吸煙習慣

以上六項,筆者僅中了1和4。十年前筆者的確年青,但現已30歲,想不到仍能「標尾會」;至於第三項,筆者身高僅177cm,醫生說不算高,中完又中也是十分無辜;至於5和6,更加是「原來沒有,從來都沒有」。

幸運的是,今次(暫時)不用開刀,進行了三天「供氧治療」便初見成效,醫生也讓筆者出院,希望休息多幾天便能完全康復。一個月內,筆者不能做負重運動、不能坐飛機、也不宜跑步。為了康復,惟有暫停強身健體計劃了。

難得十年一度的氣胸,筆者也趁空檔想想這兩次住院,世界和自己究竟有甚麼不同:

1) 十年前,筆者讀緊Year 2,未返過工,收入全部靠股票;今天,畢業七年多,收入全部不靠股票 (REIT及偶然投機除外)。

2) 十年前,恒指在牛市最後的狂歡中破頂,每天波幅千幾點屬等閒事;今天,恒指最近也不斷破頂,但波幅低很多。

3) 十年前,恒指是道指的一倍,國指高道指50%;今天,恒指僅比道指高25-30%,國指僅及道指一半。

4) 十年前,筆者無醫療保險,住公立醫院一星期連開刀盛惠700元;今天,仗著自己公司和太太公司兩份醫療保險,住私家醫院三天,無做手術收費三萬大元,預計自負額不到500元,甚至可能是零。

5) 十年前,在病房聽到其他病人講股票講賺錢,說炒中國石油云云;今天,無聽到任何人提起個錢字。(都可能同轉咗半私家房有關)

6) 十年前,樓價屢創新高,上車盤突破百五萬,中原指數上望70點;今天,樓市仍然不斷破頂,上車盤突破五百萬,中原指數上望170點。

7) 十年前,供樓利率5%,沒有現金回贈;今天,供樓利率2.15%,扣除現金回贈後低至1.2%

8) 十年前,恒指破頂身家水漲船高,year-on-year身家升了180%;今天,樓市破頂身家水漲船高,加上儲蓄,筆者與太太的淨值是當年的100倍以上…

債券撥備 - 後記

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相信讀者對筆者於去年十一月所寫的《債券撥備》仍然有印象,當天筆者提及的債券為Frontier Communications (FTR) 8.5% 2020,日前已按照當日定下的策略,到價悉數沽出。

兩個半月過去了,回頭一看,原來筆者撰文時壞消息已出得七七八八,期後股價很快已見底,而債券價格則繼續尋底。除了筆者的FTR 8.5% 2020最低跌至$83外,FTR其他債券也曾暴跌,其中2019年到期的最低跌至$90,而2021年到期債券更曾跌穿$70。

為何不同年期的債券跌幅相差如此遠?很簡單,這跟FTR的債務高峰期有莫大的關係。由於這是首次筆者持有債券大跌,兩個月前筆者才著手翻查資料(筆者信奉債券分散投資原則),記憶中FTR只有幾億美元債券於2019年到期,但於2020年及2021年卻各有好幾倍金額的借貸到期。當有壞消息出現時,債權人自然聯想到最壞情況下,FTR能支撐到甚麼時候,因此2019年的債券便沒有受到嚴重拋售。

昨天,FTR 8.5% 2020終於回升至$98,亦即筆者撰寫《債券撥備》時所計算能平手離場的價格,於是會悉數沽出,與這間債台高築的公司說再見。隨著時間過去,筆者又多收了兩個半月的債息,沽貨後還有些微利潤落袋,真是始料不及!

重溫當天回應快活谷兄的留言,是次經驗可謂再一次強化了筆者從觀察市場得出的結論

財務狀況是死的,每三個月才公布一次,投資者睇到的picture其實係瞎子摸象,突然間好多人「覺得」好驚,價錢就會落,這是人性。

一季先見一次真章,咁中間冇業績的時間,難道就沒有人交易?有人交易,就會有人買有人賣,係冇新的壞消息及股市暢旺的前提下,高息債預設是被買貴。

債價被沽落,有可能是真的出事,但更有可能是短線oversold。過去幾年,不乏例子見到最後真正出事的公司,都曾經虛驚幾次狼來了(新昌?來寶?ToyRus?),不乏逃生門;但有更多公司係虛驚左N次都仲屹立不倒(內房,尤其是大間?)。

一有風吹草動就立即處決,某程度上有啲似買優質股都要止蝕一樣。人踩人時,都不妨回頭睇下仲有無人踩住上。無的話,你就做咗最後一個。

平心而論,筆者並不覺得FTR會倒閉,甚至覺得它的營運低潮已過。然而,就如筆者成功避過這一劫(沒有高買低沽,也算是策略成功吧?)一樣,投資決定不能一時一樣,否則和看價格做人有甚麼分別?

首次見到低價而不沽,是靠經驗;避開曾經大跌的債券,也是憑…

神書分享:香港人的慾望/樓宇有價

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《置業策略》香港人的慾望

「有錢第一件事便是買層樓。」

這句話反映出眾多香港人的購樓慾望。租劏房的人,或許只望有個一房一廳的小單位;住小單位的人,又望可以住進五六百呎的屋苑,然後進一步希望換個七八百呎三房一套的單位。對於香港的普羅大眾來說,能有這個居所,於心足矣。只是,稍有經濟實力的人,想要的是上千呎有工人房的高尚住宅,或者,更上層樓,三層樓別墅式有花園、車房、泳池的獨立屋,甚至乎大膽想像有朝一日能變成地產商,收購更多樓宇......

[筆者:經過多次財富洗牌,今天恐怕再沒有市民有通過投資成為巨富的奢求了。然而,通過樓宇升值去不斷改善環境、甚至透過投資物業成為小富的個案和例子,在1997-2003前後,其本質上並無改變。]

永無止境的追求。

香港乃一個地少人多的都市。數十年的經濟發展,帶來鉅額財富和社會繁榮,於是小島上有限的地皮和住宅便日益矜貴,隨著香港的發展而急速升值。資本主義制度下,社會上出現了多層面的收入階層,他們各自擁有符合自己經濟狀況的居所。但是,香港的客觀環境永遠是居住空間匱乏,大部分人對居住環境不盡滿意。

[筆者:過去幾十年來,香港經歷過的經濟低潮以亞洲金融風暴至沙士疫症為首。經歷過近六年的低潮期,包括多次的通縮期,香港的財富大洗牌,市民從舖天蓋地的炒賣投機變成腳踏實地地生活,但是並無礙長線物業投資者重新出發。先驅者在沙士復原期已開始重投市場,即使早年未能進場,隨後多次機會(2005, 2008-09, 2011, 2013)仍然讓人跟從同一套遊戲規則去累積財富。]

一個香港人,一定會知道「香港人的慾望」。這個慾望,形成一個強烈的住宅樓宇需求。不同梯次的住宅樓宇,都有不同的收入階層去歡歡喜喜地承接。

就算到了今天,改善居住環境的風氣猶盛,因為香港人對居所得寸進尺的慾念,幾十年來一直未得到滿足。

《置業策略》樓宇有價

千萬要記著三大因素:第一,土地供應不足;第二,社會繁榮;第三,香港人改善居住環境的強烈慾望。

[筆者:今天需要加上【第四,資金泛濫】。另外,第三點的【香港人】應該包括內地來港人士。

只要這幾項條件仍然存在,香港的樓價便會長期看漲,追捧樓宇的風氣便會熾熱下去,令小市民不勝負荷買貴樓的現實,永遠難以改變。

有人說,香港樓價貴是因為政府刻意限制土地供應,又因為香港人口老化,適婚人口比率高所致。當然,這些都是強化樓宇需求的因素,但絕非主因。雖說適婚人…

神書分享:《置業策略》作者自序

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過去一年半多,股市和樓市又不斷上漲,但能分一杯羹的人又有多少?股市升來升去只有幾個強勢板塊,錯失局部牛市的人仍舊迷失中;樓市除了一層自住樓外,能有投資頭寸的不過三四十萬人,只佔全港的5%人口,更甚者連自住樓也未及買入的,只能每天賭樓價走慢一點、賭自己的投資能跑贏首期升幅便於願足矣。

歸根究底,筆者認為問題是:究竟自己對資產世界是否有根本性謬誤?自己是否已開竅?
筆者有幸於四年多前接觸到一本香港樓市的「神書」,該書作者名不經傳,寫於1991年。當年香港經濟發展蓬勃,整個社會都享受到經濟起飛及資產膨脹的好處。筆者之所以叫這本書做「神書」,乃因「神書」寫於廿幾年前,但書中的投資、理財、置富之道、甚至做人的道理皆具前瞻性,書中有很多文章到了今天仍然非常適用於香港。二十多年來香港人生存的潛規則,其實並無改變。

「神書」由一位看破了社會遊戲規則的小市民寫成,他沒有家底,但憑個人的見識和觸覺達成甚至超越了財務自由。人要成功,少不免要刻苦努力、自制反省、腳踏實地、按部就班,早晚也能到達彼岸。今天,經濟起飛沒有了,薪酬增長緩慢,但資產仍然膨脹。筆者當年看畢此書後,雖然有感現時社會上流比當年困難得多,貧富差距之巨已今非昔比,資產價格也相差不下十倍,但仍深信通過領悟和實踐當中的道理、法則,必能走上資本主義的高速列車,達成自己期望的財務和生活水平。

筆者拙於文筆、口才也不好,多次與人談及樓市之道也屢屢辭不達意、不得要領,固欲透過此平台分享書中的寶貴實戰經驗(筆者會修改不再適用之處),讓讀者們也能快捷方便地掌握香港樓市奧妙之處。

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《置業策略》作者自序

小時候,我住在很狹窄、骯髒的環境,成長過程當中,我不斷渴望可以住進舒適的房子裡,那是我人生中一個很大的心願。

長大之後,我出來社會做事,本來以後可以順順利利達成願望,因為我已經有了賺錢的能力,很不幸,我發覺自己的賺錢能力,距離可以買樓自住的現實很遠,因為樓價與我的收入形成一個很不協調的比例,而且樓宇升值的速度,遠超過我收入增加的速度。

現實教育了我:要買樓,必須運用智謀。
[筆者:今天的香港沒有經濟起飛,收入增長低,比往昔更需要多動腦筋才能上流。]

從八六年我買進第一層樓開始,買樓一直帶給我好運。雖然我未有因此而成為鉅富,但以往我的願望不但能達到了,而且還幫助我度過很多財務難關、失業、結婚、生子…

對中長期債券的恐懼

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本文旨在指出2018年投資美元公司債的風險。
撰寫本文論點前,筆者欲先澄清本Blog一直以來說的「債券」僅指公司債,並非國債。過去很多塘邊鶴說「加息啦,債券大跌啦」,其實是搞不清公司債和國債兩個市場。Yield上升令債價下跌是沒錯的基本理論,但早年所謂加息只令短息上升(但短債價格對息口極不敏感),對長年期國債無甚影響;到了去年,十年期美國國債息率上升,債價下跌,這是不爭的事實。

然而公司債又是另一個市場,儘管中長期國債下跌,中長期公司債卻不跌,原因是Corporate credit spread收窄了(更準確點說,是目前公司債市場對Default risk不敏感,對re-investment risk反而更敏感,令加息的影響幾乎完全被Credit spread收窄所抵銷)。



不過,上月美國再加息後,10年期low investment grade的credit spread已跌至100點子,倘今年再加息三次,公司債絕不可能獨善其身。估計今年下半年的加息將會顯著地影響中長期公司債價格,越長越大鑊。此其一。注意即使債價波動,因債券有到期日,仍然可以鬥長命,因此並非筆者的恐懼來源。

其二則是借貸成本的問題,亦是筆者一直以來刻意迴避中長期債券的主要原因。筆者恐懼的是在鬥長命時,倘借貸成本高於債券YTM,其實是「渣一日蝕一日」,但若沽出又造成realized loss,變成渣又輸沽又輸。不明白?舉個例子便一清二楚。

以STX 2023為例,尚餘5.4年到期,YTM = 4.22%
Current IB USD loan rate (2nd tier) = 2.42%

這一刻槓桿息差仍有1.8%(其實已很低),但假設未來利率趨升,後來的年份利潤便會消失,甚至蝕錢。假設2018年加息三次,每次0.25%,之後每年只加一次0.25%,如下圖黑色bar所示,到2022年已經無利可圖:


假如2019年起每年加息兩次,每次0.25%,更會如下圖所示,在2022年開始出現虧損:

如果債券的年期更長,那麼虧損的年份就會更長、更難預測。而且更長年期的債券,其價格對息口會更敏感,變相又減低了投資者的防守力。在賬面虧損的情況下還要渣一天蝕一天,我想不是人人受得了。
當然,我們無法準確預測一兩年後的息口走勢,也許今年加息後就已經無以為繼,但同時我們也無法排除加息幅度高於我們預期的可能性。
那麽如果…

收爐 (2017)

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又過一年了。

市況回顧

一年前,筆者寫過一篇近況文章《資產波動時》,猶記得當時筆者甫投身流動資產市場便遇上冷鋒,持貨從高位回調15%,令組合出現賬面虧損。逆境不久便過去,筆者也改變了不斷買入的策略,以後只會在機會出現時一口氣大量入貨。結果今年自首四個月入貨後,REIT再也沒有回調過;債券也是幾乎只升不跌,惟因債券有到期日,即使價格不低也勉強買了些。另外抄襲了其他Blogger,開始買入優先證券(併入債券類)。


↑↑↑上圖為流動資產組合每月表現,可見踏入2017年確是由年頭升到年尾無停過↑↑↑

物業市場方面,自2016年4月復甦(也正巧是筆者開Blog之時)後,上升步伐雖慢但幾乎沒有停過,今年只在6-8月稍作喘息,然後又重拾升軌。住宅市場方面,換樓鏈在不知不覺間啟動,升幅由半新樓(有大型會所為主)及三房單位領航,舊樓的細價樓升幅略遜市場,而舊樓的中價樓則最落後。一手市況熾熱,尤以下半年為甚,不但同一樓盤一浪接一浪地加價,後來的新盤和優質貨尾單位更加進取,成交屢創天價,彷彿三數萬元一呎已成新常態。

投資組合和操作

以資產升值幅度來看,2017年無疑是豐收的一年。截至12月28日,本年度資產(NAV)上升91%,是2013年後首次接近倍增。需知道筆者在2013年及以前的淨資產基數低得很,投資組合集中且當時槓桿比率超高,相比下2017年的增幅其實非常誇張。

拆開91%的增幅來看,當中39%來自物業賬面升值(主要以估價為準),16%來自流動資產升值,15%來自SSD鬆綁,13%來自儲蓄,其餘為投資收入(Dividend, Coupon, Rental Income, etc.)與利息開支offset。

十月炒IPO(已平倉);小注幾隻美國科技股龍頭,僅佔資產約0.2%;所有物業擺脫SSD。

十一月投機味濃,先炒九倉分拆(已平倉);趁領展策略重組大升,減持領展;並開始收集電能實業,預期2018年2月尾再大派特別息。

十二月買入債券及優先證券,並因應美息上升,將美元淡倉轉成瑞士法郎淡倉。

賣出車位及領展後的資金未有出路,暫時泊在電能實業等待公布派發特別息。撇除電能實業,流動資產的槓桿比率跌至116%(以市價計算)或129%(以買入價計算),距離目標185%非常遠。以下為筆者十大資產(截至12月28日):
有關領展

為何賣出領展,可在筆者《領展賣產之我見》找到點端倪。本想分開寫一篇…

你的天下是甚麼?

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早前有Blogger談到「得公屋,得天下」,筆者看畢後也有些感慨。

何謂「天下」?相信每位讀者也有不同的想法。

有些人會認為了不起的成就才算「天下」、有些是為了追求無憂生活、有些是財自。那麽所謂「天下」,某程度上來說其實就是人生目標或理想,或者說是通往人生目標或理想的必需條件。

對於筆者來說,最想達到的「成就」就是與身邊的人緊密地連在一起,不必為錙銖而煩惱,並且可以隨心所欲地做想做的事。少量物質享受是需要,但並非重點,僅此而已。而達成此「成就」的必要條件之一,便是扣除目標生活的支出後,仍有充裕的收入(主動被動皆可)。筆者比較prefer全被動收入,讓時間全部留給non-career development,包括達成人生目標或理想。

所謂的「得天下」,筆者認為是在上述條件達到時,你有權擁有的東西(包括但不限於財富),而不是你實質已擁有的東西(一般來說是財富)。

上述的「得天下」方程式,正正解釋了為何得公屋者得天下。

首先要撇除「完全不鑽空子得公屋」這個不太現實的前設。目前的公屋制度下,輪候隊伍消化極緩慢,而且隊尾無限加時,陰謀論指出箇中原因是太多人利用「社會工作」漏洞打尖。因此,要進入公屋門檻本身已涉及灰色行為。

第二,獲得公屋後,首十年免入息及資產申報及審查,公屋戶在這十年間能在收入暴升的情況下,仍然可以合法地享用月租約$2,000的絕對優勢,超速累積財富。假設私樓月租為$15,000,公屋戶這十年間已經比私樓戶累積多156萬港元。

第三,即使十年後依法申報,公屋戶亦只會被列為富戶,直至極極極大幅超越基本收入或資產限制才會被迫走。即使被迫走亦能以綠表價買入資助房屋,負擔仍遠低於私樓戶。

以上幾點並不能讓公屋戶取得極大成就,也不至於能累積巨額財富。然而,公屋戶在上樓後首十年間,由於保證家庭開支極低,相對容易增加消費、提升生活質素,包括現今社會最為昂貴的基本精神消費:組織家庭、生育下一代。而家庭人數增加所帶來的財務負擔,主要為住屋面積,亦能透過社會福利、以低廉的成本去解決。

根據筆者的觀察,即使家庭年入超過100萬,不管物質生活如何滿足,如果未能解決自住需要,亦無法貿然、輕鬆地組織家庭,甚至不敢生育下一代。一個簡單的例子:
兩個專業人士,月入分別為六萬和四萬,若要組織家庭,買個上車盤閒閒地都要借四五百萬按揭,無論買定租,月供$15,000 - $20,000走唔甩。若要…