投資組合 賣出一件住宅及一件非住宅香港物業,僅持有五項物業。 其中一間澳洲物業及一間香港物業換了一個租客。 2023 年港樓先升後跌,幾乎抵消了澳洲樓市升幅,而流動資產炒債操作於第三季大幅虧損,令淨值連續兩年下跌。所有炒債活動已於九月停止。 年底倉內持有六條已違約內房債券,皆以市價入賬,包括: CFLD - 三條違約債券已按化債方案重組成三條新債,現時仍未收到重組前建議於 2023 年底前派發之 1.8% 本金及賣產獲得之現金。前路茫茫。 CAPG - 重組已生效,前路遙遙。因已資不抵債,不抱期望。 COGARD - 已違約,重組未有進展。 CENCHI - 展期後違約,重組未有進展。因已資不抵債,不抱期望。 以上債券目前總市值只(輸)剩幾萬美元。 其他債券以 Book value 入賬。 主要操作如下: 1) 賣出九條直債,其中三條利潤不俗,兩條微利,兩條微蝕,一條大蝕,最後一條巨虧 2) 買入一條直債並已被違約 3) 買入一條投資級直債並持有中 4) 持續增持澳元 5) 投放較多資金在美元定期及短期美債 全年流動資產回報為 -24.6%。由於流動資產包含大量美元定期及短期美債,實際「投資回報」遠遠差過此數。 截至 12 月 31 日, 本年淨資產 (NAV) 回到 2018 年中水平, 較去年底下降 5.7% ,乃有統計以來首次出現連續兩年負增長,當中 -6.9% 來自淨已實現盈虧,-3.9% 來自利息、維護、稅務及債券投資開支,-0.6% 來自扣除非投資收入的淨消費,+5.8% 來自期內投資收入 (Dividend, Coupon, Rental Income, etc.),+1.0% 來自物業賬面升值及已賣出物業之年內價值變動。其餘是流動資產賬面變化、匯率變動及其他盈虧。 以筆者組合的槓桿水平 (D/E ratio 曾超過 150%) 及明顯偏重於香港不動產的程度而言, 雖然淨值僅回到 2018 年中水平 已屬極度跑贏大市 (香港住宅價格已回到2016年水平),但因澳洲樓市持續上升,通漲強勁,實際財務健康度於 2023 年可謂大幅下降。 淨資產幣值:HKD 29%; USD 28%; AUD 43% 淨資產所在地:HK 28%; SG 19%; AU 43%; US 10% 總資產所在地:HK 42%; SG 12%; AU 41%; US 5% 生活與健